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Condominio e parti comuni. Diritti e limiti d’uso del singolo condomino

Quali i diritti e quali i doveri in capo al soggetto che, proprietario di un’unità immobiliare situata in contesto condominiale, intenda fare uso di parti comuni dell’edificio, ossia di un bene comune agli altri condomini?

Fino a che punto il singolo condomino può servirsi del bene comune senza, con ciò, andare a ledere il diritto degli altri comunisti di godere, paritariamente, dello stesso?

La Cassazione, con la sentenza n. 11445 del 03.06.2015, torna sull’argomento, partendo da una fattispecie nella quale il Condominio aveva citato in giudizio il singolo condomino chiedendo, tra l’altro, che venisse eliminato un secondo cancello di accesso carrabile che questi aveva aperto nel muro condominiale, senza che tale intervento fosse stato autorizzato dall’assemblea dei condomini.

La Suprema Corte, smentendo sul punto il ragionamento del giudice di secondo grado, afferma che il disposto dell’art. 1102 c.c. va inteso nel senso che ogni comproprietario ha diritto a trarre dal bene comune un’utilità più intensa, o anche soltanto diversa, rispetto a quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comunisti, a patto che non venga alterata la destinazione d’uso del bene comune e che non ne venga compromesso il diritto al pari uso.

Pertanto, secondo la Cassazione, non è corretto equiparare, automaticamente, l’opera del singolo condomino sul bene comune ad un’innovazione, come tale soggetta alla delibera della maggioranza dell’assemblea condominiale, posto che “il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l’utilità che il condomino intenda ricavare dall’uso della parte comune non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima o, a maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione”.

Ma allora come individuare in concreto i limiti all’uso della cosa comune?

Forse sulla base delle quote millesimali di proprietà richiamate dall’art. 1118 c.c.?

La Cassazione, sul punto, da risposta negativa, riconoscendo che tali quote assumono rilevanza in ordine ai pesi ed ai vantaggi della comunione, ma non in ordine alla facoltà di godimento della cosa comune che, infatti, si presume essere uguale per tutti i condomini “come ribadisce l’art. 1102 c.c. con il porre il limite del pari uso” (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 26226/2006).

Ne consegue che ciascun condomino, a prescindere dall’entità delle quote millesimali di proprietà della cosa comune che a lui fanno capo, è titolare del diritto di servirsi nella sua pienezza ed interezza della stessa, potendo altresì farne un uso più intenso rispetto a quello degli altri condomini, a patto che da tale uso non esca pregiudicata la possibilità, per quest’ultimi, di fare analogo utilizzo della cosa.

La Suprema Corte infatti, partendo dal presupposto che i rapporti condominiali devono essere informati al principio di solidarietà, che “richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione”, ritiene legittima la modifica apportata alla cosa comune dal singolo condomino “quando sia prevedibile che gli altri condomini non faranno un pari uso” della stessa, poiché il limite al godimento di ogni condomino è rappresentato dagli interessi altrui e questi costituiscono un impedimento alla modifica “solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso di cui hanno diritto” (Cass. civ., sez. II, sent. n. 14107/2012).

Per l’effetto, secondo il Giudice di legittimità, è stata legittima l’apertura di un nuovo accesso carrabile nel muro condominiale da parte del condomino, in quanto tale intervento non costituiva un’innovazione, come tale necessitante dell’approvazione a maggioranza dell’assemblea dei condomini, bensì una modalità d’uso, da parte del singolo condomino, della cosa comune tale da non incidere né sulla destinazione della cosa né sulla possibilità per gli altri comunisti di fare pari uso del bene.

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